양도소득세 장기보유특별공제 최대 80% 받는 법

 

양도소득세를 대폭 줄이는 방법 중에 장기보유특별공제를 활용하는 방법이 있습니다.

특히 1 가구 1 주택자의 경우 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있는데요.

 

이번 글에서는 장기보유특별공제의 개념, 적용 대상, 1 주택자와 다주택자의 차이, 그리고 최대 공제 혜택을 받는 전략을 설명해 드리겠습니다.

 

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1. 장기보유특별공제란?

(1) 장기보유특별공제 뜻

장기보유특별공제는 오랜 기간 부동산을 보유한 경우 양도소득세 부담을 줄여주는 세제 혜택입니다.

즉, 일정 기간 이상 주택을 보유한 경우 매도 시 발생하는 양도소득에서 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

 

📌 장기보유특별공제는 1가구 1 주택자와 일반 다주택자의 적용 방식이 다르므로 구분해서 이해해야 합니다.

 

2. 장기보유특별공제 적용 대상

 

(1) 1가구 1 주택자의 공제 요건

✅ 양도 당시 1가구 1 주택을 유지해야 함
✅ 2년 이상 실거주 (조정대상지역 주택일 경우)
✅ 10년 이상 보유 시 최대 80% 공제 적용
✅ 9억 원 이하 주택은 공제 후 비과세, 9억 초과 주택은 공제 후 초과분에 세율 적용

 

📌 예시: 9억 원 초과 주택의 경우 초과분(9억 초과 부분)에 대해서만 양도세 부과됨!

 

(2) 다주택자의 공제 요건

 

✅ 다주택자는 장기보유특별공제 적용 불가 (1 주택자로 정리 후 적용 가능)
✅ 법인 명의 주택은 공제 대상에서 제외
✅ 조정대상지역 주택은 추가적인 제한 조건 존재

 

📌 다주택자는 1주택으로 주택 수를 조정한 후 공제 혜택을 노리는 것이 가장 좋은 절세 전략!

 

3. 장기보유특별공제 공제율 (2025년 기준)

 

1가구 1 주택자 장기보유특별공제율

보유 기간	공제율
3년 이상	24%
5년 이상	40%
10년 이상	80%

 

✅ 10년 이상 보유하면 최대 80% 공제 가능
✅ 실거주 2년 요건을 충족해야 최대 공제율 적용 가능

 

📌 공제율은 누진 적용되므로 보유 기간이 길수록 공제율이 높아짐!

 

4. 1주택자 vs 다주택자 공제 차이점

 

(1) 1주택자의 공제 적용 방식

✅ 9억 원 이하 주택은 공제 후 100% 비과세
✅ 9억 원 초과 주택은 초과분에 대해서만 세금 부과
✅ 공제 후 남은 양도차익에 대해 누진세율(6~45%) 적용

 

(2) 다주택자의 공제 적용 방식

 

✅ 다주택자는 공제 불가 (1 주택자로 만든 후 적용 가능)
✅ 1주택자로 전환 후 2년 이상 보유하면 공제 혜택 가능
✅ 비조정대상지역 주택의 경우 일부 공제 가능

 

📌 다주택자는 주택 정리를 통해 1 주택자로 만든 후 공제 혜택을 활용하는 것이 핵심 절세 전략!

 

5. 장기보유특별공제 최대한 활용하는 절세 전략

 

(1) 부부 공동명의로 양도세 부담 줄이기

 

✅ 부부 공동명의 시 1인당 9억 원까지 비과세 혜택 적용 가능
✅ 공제 후 남은 금액도 각각 분할 과세되어 세율 부담 감소

 

📌 부부 공동명의로 전환할 경우, 증여세 발생 여부도 고려해야 함!

 

(2) 양도 전 필요경비 적극 활용하기

 

✅ 중개수수료, 취득세, 리모델링 비용 등 철저히 신고
✅ 경비를 늘리면 과세 표준이 낮아져 양도세 절감 가능

 

(3) 1주택자 상태에서 보유 기간 늘리기

 

✅ 최소 10년 이상 보유하여 공제율 극대화
✅ 실거주 요건 충족 시 최대 80% 공제 적용 가능

 

📌 양도 시점에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있으므로 장기적 계획이 필수!

 

📌 장기보유특별공제 핵심 정리 📌

 

✅ 1가구 1 주택자는 10년 이상 보유 시 최대 80% 공제 가능 
✅ 9억 원 초과 주택은 초과분에 대해서만 세금 부과 
✅ 다주택자는 1주택자로 정리한 후 공제 혜택 적용 가능 
✅ 부부 공동명의로 비과세 한도를 늘리고 세금 부담 완화 
✅ 양도 전 필요경비를 철저히 신고하여 과세 표준 낮추기 

 

💡 양도세 절세 전략은 사전에 계획하는 것이 가장 중요합니다. 장기보유특별공제를 최대한 활용하여 세금 부담을 최소화하세요!