전세 월세 계약 시 필수 체크리스트! : 계약 전부터 계약 만료까지

전세 월세 계약 주의사항

 

 

큰돈이 오고 가는 전세나 월세 계약. 거주할 집을 알아보고 계약서를 작성하고 이사를 마치기까지 각 과정을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

만약 계약 과정에서 주의해야 할 사항을 놓치게 된다면 보증금을 돌려받지 못하거나, 계약 후 분쟁이 발생할 수 있으니까요.

 

이번 글에서는 전월세 계약 시 반드시 알아야 할 핵심 주의사항과 안전하게 계약을 진행하는 방법을 상세히 설명하겠습니다.

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전월세 계약 시 임차인이 반드시 확인해야 할 요소

 

🏡  계약 전

 

1. 임대인(집주인) 신분 확인

 

전월세 계약 전, 반드시 해야 할 일은 거주할 집과 관련해 문제가 없는지 확인하는 것입니다.

열심히 손품 발품 팔아 결정한 집인 만큼 계약도 안전하게 잘 이루어져야 하니까요!

 

[1] 등기부등본 확인하기

✔ 등기부등본을 반드시 열람해보세요!

     👉 집주인이 실제 소유자인지 확인하고, 근저당(담보대출), 가압류 등이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

• 등기부등본을 열람하여 임대인이 실제 소유자인지 확인해야 합니다.
  • 집주인 이름과 신분증 이름이 일치하는지 체크
  • 대리인과 계약할 경우 위임장, 인감증명서 확인
• 등기부등본에서 근저당권 설정 여부도 확인해야 합니다.
  • 대출이 많이 잡혀있으면 경매 위험이 있습니다.
  • 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 경우에 따라 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.
  • 근저당이 많거나 압류, 가처분이 설정된 주택은 계약을 피하는 것이 보다 안전합니다. 

 

✔ 계약 전 등기부등본을 최신 상태로 확인하고, 

     계약 당일에도 다시 열람하여 문제가 없는지 확인해야 합니다.

 

 

✔ 확인하는 방법은?

     👉 인터넷 등기소 www.iros.go.kr 에서 열람 가능합니다.

인터넷 등기소

 

     ① 인터넷 등기소 사이트에 접속 

     ② 주소를 입력하고 검색

     ③ 순서대로 체크 및 다음 버튼을 눌러 등기부등본 열람 결제

 

[2] 계약 대상(집 상태) 확인하기

• 실제 집을 직접 방문해서 계약하려는 집의 상태를 확인해야 합니다.
  • 하자 유무(누수, 곰팡이, 결로, 창문 단열 상태 등)
  • 가전제품/가구 포함 여부 (추가 옵션이 계약서에 명시되는지)
  • 주차 가능 여부 및 기타 공동시설 이용 규정
• 계약 후 입주 직전 집 상태를 사진 촬영해 놓는 것도 좋습니다. 훗날 보증금 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 전월세 가격이 주변 시세와 비교하여 적정한지도 체크하는 것이 좋습니다. 같은 지역의 평균 전월세 가격과 비교해 보고 지나치게 높거나 낮지는 않은지 확인하는 것이 좋습니다.

 

📑 계약 시

 

[1] 임대차 조건 확인하기

• 보증금, 전세/월세, 관리비 항목이 각각 얼마인지 정확히 확인합니다.
  • 관리비에 포함된 항목(수도, 전기, 인터넷 등)도 따로 명시해야 합니다.
• 계약 기간(통상 2년)과 계약 갱신 조건(갱신요구권 행사 가능 여부)도 확인합니다.
• 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정 명확히 정
• 중도 해지 시 위약금 조건을 미리 합의해 두는 것도 중요합니다.

 

[2] 특약 사항 확인하기

• 추가로 필요한 사항은 반드시 특약사항으로 계약서에 넣어야 효력이 있습니다.
  • 입주 전 수리 약속(비용 부담 주체 명확히 기재)
  • 반려동물 허용(집주인 허가 여부 확인)
  • 재계약 시 조건 등
• 구두 계약이 아닌 반드시 서면 계약서를 작성하고, 공증을 받아야 안전합니다.
• 만약 명시한 계약사항을 위반할 시 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.

 

[3] 전입신고 및 확정일자

• 계약 후 바로 확정일자를 받고
• 잔금 치르는 날 전입신고를 하여야 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다. (우선변제권 확보)
• *우선변제권이란? → 집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리
• 확정일자는 계약하는 집 주소지 동주민센터 또는 온라인으로 가능하며, 전입신고도 동일합니다. 
• 확정일자를 받은 날짜부터 보증금 보호가 가능하므로, 서둘러 진행해야 합니다.

 

[4] 월세 계약 시 월세 미납 대처 방법 확인

✔ 계약서에 월세 미납 시 벌금 또는 계약 해지 조항 포함 여부를 확인해야 합니다.
✔ 보증금과 월세 비율 확인 → 보증금이 너무 낮고 월세가 높은 경우 부담이 커질 수 있으니 금액을 잘 확인해야 합니다.
✔ 연체 이자율 확인 → 월세 미납 시 부과되는 이자율이 과도하지 않은지도 체크하세요.

 

📌 월세 미납이 발생할 경우, 몇 개월까지 연체 가능하며 이후 계약이 자동 해지되는지 계약서에서 확인해야 합니다.

 

[4] 기타 주의사항

• 중개사를 통한 계약이라면 공인중개사 자격 여부를 확인합니다.
• 부동산 중개 수수료(중개보수)는 상한선을 넘지 않는지 체크합니다. 중개수수료는 지역과 보증금 규모에 따라 달라집니다.
• 만약 부동산 중개사 없이 직거래라면, 더욱 꼼꼼히 서류와 절차를 챙겨야 합니다.

 

🔑 계약 후

[1] 중도 해지 및 계약 종료 시 주의할 사항

✔ 계약 만료 1~3개월 전에 집주인과 보증금 반환 관련 협의를 진행합니다.
✔ 이사 나가기 전 보증금 반환일을 확정하고, 새 세입자와 계약 상황 확인합니다.
✔ 전월세 계약 해지 시 위약금 조항 확인 → 임대인이 계약 중도 해지를 요구하는 경우 손해배상 여부를 체크합니다.

✔︎ 계약 만료 전에 보증금 반환이 어려울 수도 있으니, 미리 확인하고 대비해야 합니다.

 

[2] 전월세 사기 예방법

✔ 집주인이 대출금을 갑자기 늘리는 경우 확인이 필요합니다.
✔ 신탁 등기 여부 확인. 신탁 부동산일 경우 계약이 불가한 경우 많으니 확인해야 합니다.
✔ 시세보다 지나치게 저렴한 월세는 의심해 볼 필요가 있습니다.
✔ 집주인의 세금 체납 여부 확인. 체납 시 경매 위험이 있습니다.
✔ 전세보증보험 가입이 불가능한 경우 계약은 신중하게 진행해야 합니다.

 

📌 전월세 사기가 의심되면 계약 전에 반드시 부동산 전문가와 상담해야 합니다.

 

💡 요약 

전월세 계약은 보증금 및 월세와 관련된 중요한 계약이므로, 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수입니다.

 

✔ 등기부등본 열람 및 대출 여부 확인
✔ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 체크
✔ 계약서 작성 시 특약 사항 꼼꼼하게 기재

✔ 확정일자 & 전입신고 필수 진행
✔ 계약 만료 전 보증금 반환 일정 조율

 

이와 같은 내용을 꼼꼼히 준비하고 챙겨서 안전한 전월세 계약을 진행하시기 바랍니다.